বর্ধমানে নিজের বাড়ি তৈরি, ব্যবসার জায়গা নেওয়া কিংবা ভবিষ্যতের জন্য সম্পত্তি কেনার পরিকল্পনা করলে জমি কেনা একটি গুরুত্বপূর্ণ সিদ্ধান্ত। কিন্তু পছন্দের লোকেশন ও আকর্ষণীয় দাম দেখেই এগিয়ে গেলে পরে মালিকানা, দখল, রাস্তা কিংবা নির্মাণের অনুমতি নিয়ে সমস্যা হতে পারে। তাই অগ্রিম টাকা দেওয়ার আগে জমির কাগজপত্র ও বাস্তব অবস্থা মিলিয়ে দেখা প্রয়োজন।

বসবাসের জন্য জমি কিনলে পরিবেশ, যোগাযোগ ও দৈনন্দিন সুবিধা গুরুত্বপূর্ণ। অন্যদিকে দোকান বা গোডাউনের জন্য রাস্তার প্রস্থ, পণ্যবাহী গাড়ি ঢোকার সুযোগ এবং অনুমোদিত ব্যবহার বিশেষভাবে বিবেচ্য। উদ্দেশ্য যাই হোক, নিচের ১০টি বিষয় যাচাই করে সিদ্ধান্ত নিন।

১. বিক্রেতার পরিচয় ও জমি বিক্রির অধিকার

যিনি জমি বিক্রি করছেন, তিনি প্রকৃত মালিক বা যথাযথভাবে অনুমোদিত প্রতিনিধি কি না নিশ্চিত করুন। পরিচয়পত্রের নামের সঙ্গে দলিল ও সংশ্লিষ্ট নথির নাম মিলিয়ে দেখুন। কোনো পার্থক্য থাকলে তার ব্যাখ্যা ও সমর্থনকারী নথি নিন।

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে কারা অধিকারী এবং বিক্রেতার অংশ কতটা, তা যাচাই করুন। যৌথ মালিকানার জমিতে একজনের বক্তব্যের ভিত্তিতে পুরো জমি কেনার সিদ্ধান্ত নেবেন না। পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে বিক্রি হলে প্রতিনিধির ক্ষমতা ও নথির কার্যকারিতা আইনজীবী দিয়ে পরীক্ষা করান।

২. বর্তমান দলিল ও আগের মালিকানার ধারাবাহিকতা

শুধু সর্বশেষ দলিলের ফটোকপি দেখেই যাচাই শেষ করবেন না। বিক্রেতা কীভাবে জমির অধিকার পেয়েছেন এবং তার আগে মালিকানা কীভাবে বদলেছে, তা নথিতে অনুসরণ করুন। বিক্রয়, দান, বণ্টন বা উত্তরাধিকারের সূত্র অনুযায়ী প্রয়োজনীয় কাগজপত্র আলাদা হতে পারে।

দলিল নম্বর, সাল, রেজিস্ট্রেশন অফিস, মৌজা, দাগ, জমির পরিমাণ ও তফসিল মিলিয়ে দেখুন। পশ্চিমবঙ্গের সরকারি রেজিস্ট্রেশন ব্যবস্থায় নিবন্ধিত দলিল অনুসন্ধান ও সার্টিফায়েড কপি পাওয়ার পরিষেবা রয়েছে। প্রয়োজনীয় কপি নিয়ে মালিকানার ধারাবাহিকতা পরীক্ষা করানো ভালো। wbregistration.gov.in

৩. খতিয়ান, দাগ নম্বর ও মিউটেশনের তথ্য

দলিলের বিবরণের সঙ্গে বর্তমান ভূমি রেকর্ড তুলনা করুন। মৌজা, জে.এল. নম্বর, খতিয়ান, দাগ, জমির পরিমাণ ও মালিকের অংশ মিলিয়ে নিন। পুরনো ও নতুন দাগ নম্বর থাকলে তাদের সম্পর্কও পরিষ্কার করুন।

মিউটেশন হয়েছে কি না এবং রেকর্ডে কার নাম রয়েছে, তা দেখুন। তবে মিউটেশন একা মালিকানার প্রমাণ নয়; এটি রাজস্ব রেকর্ডে পরিবর্তন নথিভুক্ত করে। দলিল ও অন্যান্য অধিকারসংক্রান্ত নথির সঙ্গে মিলিয়ে মালিকানা বিচার করতে হবে। wb.gov.in

৪. জমির শ্রেণি ও পরিকল্পিত ব্যবহার

খালি জমি দেখলেই সেখানে বাড়ি, দোকান বা গোডাউন করা যাবে বলে ধরে নেবেন না। ভূমি রেকর্ডে জমির শ্রেণি কী এবং আপনার পরিকল্পিত ব্যবহার তার সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ কি না, তা যাচাই করুন।

ব্যবহার পরিবর্তনের প্রয়োজন হলে প্রযোজ্য রূপান্তরের অনুমতি সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের কাছে যাচাই করতে হবে। পশ্চিমবঙ্গে জমির ব্যবহার পরিবর্তন আইন দ্বারা নিয়ন্ত্রিত। তাই “পরে সহজেই বদলে নেওয়া যাবে”—এমন মৌখিক আশ্বাসের উপর নির্ভর করবেন না। wbsidcl.in

৫. বাস্তব মাপ, সীমানা ও দখল

দলিলে যতটা জমি রয়েছে, বাস্তবে ততটা জমি দেখানো হচ্ছে কি না মাপিয়ে নিন। অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ারের সাহায্যে দৈর্ঘ্য, প্রস্থ, মোট আয়তন ও সীমানা পরীক্ষা করুন। নথি, প্রাসঙ্গিক মানচিত্র এবং সরেজমিন মাপের মধ্যে পার্থক্য থাকলে আগে তা মেটান।

জমিতে অন্য কারও ঘর, বেড়া, চাষাবাদ বা দখল আছে কি না দেখুন। বিক্রেতা কবে এবং কী অবস্থায় জমির দখল দেবেন, সেটিও লিখিতভাবে পরিষ্কার করুন। প্রতিবেশীর বক্তব্য প্রাথমিক ধারণা দিতে পারে, তবে নথি ও পেশাদার যাচাইও প্রয়োজন।

৬. জমিতে পৌঁছনোর রাস্তা ও তার অধিকার

জমির পাশে রাস্তা দেখা গেলেই সেটি ব্যবহার করার স্থায়ী অধিকার আছে বলে ধরে নেবেন না। রাস্তা সরকারি, ব্যক্তিগত নাকি যৌথ ব্যবহারের, তা যাচাই করুন। অন্যের ব্যক্তিগত জমির উপর দিয়ে যাতায়াত হলে সেই অধিকারের নথি পরীক্ষা করুন।

রাস্তার প্রস্থও গুরুত্বপূর্ণ। নির্মাণসামগ্রী নিয়ে গাড়ি, জরুরি পরিষেবার গাড়ি কিংবা ব্যবসার ক্ষেত্রে পণ্যবাহী গাড়ি ঢুকতে পারবে কি না বিবেচনা করুন। ভবিষ্যতে রাস্তা তৈরি বা চওড়া হওয়ার দাবির পক্ষে অনুমোদিত নথি দেখতে চান।

৭. ঋণ, বন্ধক, মামলা ও অন্যের দাবি

জমি কোনো ঋণের জামানত হিসেবে দেওয়া হয়েছে কি না, কোনো মামলা বা আদালতের নিষেধাজ্ঞা রয়েছে কি না এবং অন্য কারও দাবি আছে কি না পরীক্ষা করান। বিক্রেতার লিখিত বক্তব্যের সঙ্গে উপলব্ধ নথি ও অনুসন্ধানের ফল মিলিয়ে দেখুন।

মূল দলিল কোথায় রয়েছে, তা জানতে চান। বন্ধক থাকলে ঋণমুক্তি ও সংশ্লিষ্ট নথি ফেরতের ব্যবস্থা পরিষ্কার হওয়া দরকার। প্রয়োজন অনুযায়ী বর্গাদার, ভাড়াটে, ব্যবহারসংক্রান্ত অধিকার ও অধিগ্রহণের নোটিসও যাচাই করুন। একটি অনলাইন সার্চেই সব দায় বা বিরোধ জানা যাবে বলে ধরে নেবেন না।

৮. নির্মাণের অনুমতি ও স্থানীয় বিধিনিষেধ

আপনার পরিকল্পিত ভবন ওই জমিতে অনুমোদনযোগ্য কি না, সংশ্লিষ্ট পুরসভা, পঞ্চায়েত বা উপযুক্ত পরিকল্পনা কর্তৃপক্ষের কাছে জেনে নিন। রাস্তা, জমির আয়তন, ভবনের উচ্চতা ও ব্যবহারের ভিত্তিতে প্রযোজ্য শর্ত পরীক্ষা করুন।

লেআউট অনুমোদিত বলা হলে তার কপি দেখুন। রাস্তা সম্প্রসারণ, সংরক্ষিত জায়গা বা অন্য পরিকল্পনাগত সীমাবদ্ধতা রয়েছে কি না খোঁজ নিন। কোনো প্লটিং প্রকল্পের অংশ হিসেবে জমি কিনলে প্রযোজ্য প্রকল্প অনুমোদনও যাচাই করুন। জমি কেনা এবং সেখানে পছন্দমতো নির্মাণের অনুমতি পাওয়া পৃথক বিষয়।

৯. জল জমা, নিকাশি ও প্রয়োজনীয় পরিষেবা

শুকনো দিনে জমি ভালো দেখালেও বর্ষায় পরিস্থিতি আলাদা হতে পারে। জমি রাস্তার তুলনায় নিচু কি না, বৃষ্টির জল কোথায় যায় এবং নিকাশি ব্যবস্থা রয়েছে কি না দেখুন। স্থানীয়দের কাছে অতীতের জল জমার অভিজ্ঞতা জেনে নিন।

বিদ্যুৎ, পানীয় জল, বর্জ্য ব্যবস্থাপনা ও যাতায়াতের সুবিধাও বিবেচনা করুন। জমি ভরাট, নিকাশি তৈরি, সীমানা প্রাচীর এবং পরিষেবার সংযোগের জন্য অতিরিক্ত খরচ হতে পারে। বড় নির্মাণের পরিকল্পনা থাকলে প্রকৌশলীর পরামর্শে মাটির অবস্থা পরীক্ষা করার প্রয়োজন বিবেচনা করুন।

১০. মোট খরচ, বায়নার শর্ত ও অর্থপ্রদানের প্রমাণ

জমির দাম ছাড়াও প্রযোজ্য স্ট্যাম্প ডিউটি, রেজিস্ট্রেশন ফি, আইনজীবীর খরচ, মাপজোক, দালালি এবং উন্নয়নের সম্ভাব্য খরচ ধরে বাজেট তৈরি করুন। আপনার লেনদেনে প্রযোজ্য বর্তমান সরকারি মূল্যায়ন ও ফি যাচাই করে নিন।

বায়নার চুক্তিতে জমির সঠিক পরিচয়, মোট মূল্য, অগ্রিম, বাকি টাকা দেওয়ার সময়, রেজিস্ট্রেশনের সময়সীমা ও দখল হস্তান্তরের শর্ত লিখুন। নথিতে সমস্যা পাওয়া গেলে বা বিক্রেতা শর্ত পূরণ না করলে কী হবে, তা পরিষ্কার করুন। ব্যাংকের মাধ্যমে লেনদেন করে প্রতিটি অর্থপ্রদানের প্রমাণ ও স্বীকৃতি সংরক্ষণ করুন।

বর্ধমানে জমি কেনার আগে একটি ফাইলে দলিল, ভূমি রেকর্ড, মাপজোক, অনুমোদন ও খরচের হিসাব একসঙ্গে রাখুন। কোনো অসংগতি থাকলে অগ্রিম দেওয়ার আগে তার সমাধান করুন। চূড়ান্ত লেনদেনের আগে জমিটির নির্দিষ্ট নথি স্থানীয় সম্পত্তিবিষয়ক আইনজীবী দিয়ে পরীক্ষা করান।